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解码恒大成长与风控的平衡之术大发不时彩乐点彩票大发快3

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解码恒大成长与风控的平衡之术大发不时彩乐点彩票大发快3 解码恒大成长与风控的平衡之术_社会新闻_新闻中间_怀化新闻网 首页新闻图片视频访谈专题专栏报纸杂志滚动排行标签心情Digg首页> 新闻中间> 社会新闻> 正文解码恒大成长与风控的平衡之术2017-02-15 11:38怀化新闻网 我要评论0 扫描到手持设备 字号: 解码恒大成长与风控的平衡之术新年伊始,刚刚登顶地产一哥的恒大因为许家印的内部讲话再成焦点。在2月6日的内部会议上,恒大集团主席许家印宣布,恒大已完成地产、金融、健康、文化旅游四人人当结构,完成由“房地家当”向“房地产+办事业”的转型,恒大地产2017年开始由“规模型”向“规模+效益型”转变。近年来,外界因为高负债率对恒大产生质疑。但我们发明,恒大的经营不仅没有受到高负债影响,发卖业绩反而持续立异高。恒大到底是若何实现高速成长与风险控制的平衡?此次大举转型,恒大又将若何持续实现快速稳健成长?一、“规模型”转向“规模+效益型”从会议内容来看,今年恒大的规模和效益都将领跑行业。规模方面,2017年地产发卖目标将达到4500亿元。我们认为,这个数字可能是保守的。2016年中国恒大实现发卖金额3733.7亿元,同比大增85.4%;完成全年3000亿元发卖目标的124.5%,首次取代万科成为行业一哥。恒大近三年的业绩复合增长率为54.9%,在3000亿梯队的房企中位列首位,假如以这个增速测算,今年恒大的发卖业绩将跨越5000亿元,市场占领率超5%。效益方面,在2017年度工作会议中许家印表示,2017年恒大将由“规模型”向“规模+效益型”转变,在完成4500亿元发卖目标的同时,实现核心净利润243亿元。二、大上项目,高负债弗成避免近几年,恒大能取得持续的高速增长,充足且优质的地盘贮备是重要原因之一。根据2016年中报显示,截止2016年上半年地盘贮备建筑面积1.86亿平方米,较2015年上半年增加4200万平方米,同比增幅达29.2%。经由过程比较恒大、万科、碧桂园、保利2015年中期及2016年中期的地盘贮备总量,我们可以看出,恒大的地盘贮备总量在这四家龙头房企中稳居首位,且远远高于其他三家房企。在拥有宏大地盘贮备的同时,恒大的项目开辟速度保持较快节奏,资金必须赓续沉淀在大量新开辟项目中,这弗成避免地提高公司的负债水平。2016年中报显示,恒大净负债率为93%,相较其他3000亿级其余龙头房企略高。但硬币总有两面性,大量地盘贮备虽然一定程度上推高了房企净负债率,但也是推动业绩持续增长的重要动力。尤其在国内“资产荒”的大背景下,若何在竞争激烈的地盘市场中获得优质地盘,是所有房企都面临的一道难题。与保持好看的资产负债表比拟,获取优质项目实现持续成长显得更为重要。此外,若斟酌地盘的增值身分,恒大的真实净负债率并不高。世邦魏理仕对恒大2016年中期地盘贮备进行的评估结果显示,地盘增值额为3105亿元,扣除地盘增值税和企业所得税后净增值1164亿元,计入净资产后,恒大的净负债率仅为56.7%。由此可见,高地盘贮备下的高负债经营,在一定程度上可以看作是恒大的地产经营哲学。三、现金为王,高负债下的稳健经营之道在相对较高的负债率运作模式下,保持“现金为王”的计谋就是恒大规避风险的方法。在我们拔取的四家龙头房企中,恒大账面现金最为充足,数据显示,其2016年中期泉币资金达2120亿元,同比增加159.9%,远高于其他三家龙头企业。同时,恒大2016年中期的现金短债比为1.23,现金足以覆盖短期有息负债。此外,恒大房地产项目热销和高回款率也为恒大带来了源源赓续的现金回流。数据显示,截至2016年12月31日,恒大现金余额超3000亿。值得留意的是,恒大地产在2017年1月引进300亿战投之后,公司泉币资金增加至2420亿元,净资产增加至2120.5亿元,估计今朝相对较高的净负债率可以获得大幅的改良。同时,若能顺利引入第二批最高150亿战投,净负债率将进一步降低。四、新家当结构“稳”为前提假如说快速的规模扩大和资金平衡为恒大的地家当务成长打下了坚实基本,那么金融、文化旅游、健康三大新家当的结构则表现了恒大日趋成熟及稳健的成长计划。2017年度工作会议上,恒大宣布了企业的“两个完成”,即已完成多元化成长的家当结构以及由“房地家当”向“房地产+办事业”的转型。此前经历了快消及光伏等家当的探索,这都给恒大新家当的成长供给了优越的经验和基本。本着“稳健第一,成长第二”的原则,恒概略求新家当扶植中的投入需充分斟酌风险身分。以恒大人寿为例,其积极调剂了保险营业的产品结构,提升了风险保障型和经久储蓄型原保费占比,严格控制投资端的风险系数。此外,恒大积极调剂三个新家当的组织和治理构架,在引入总部和外界优秀人才的同时,建立完善的治理和运营轨制,多方位树立保障。针对三个迥然不合的家当,恒大“做强”、“做好”的信心又来源何处?首先,金融、文化旅游、健康三人人当市场容量巨大,具备极大的成长潜力。2017年中心经济工作会议指出,在我国经济转型进级过程中,金融发挥强有力支持感化;2016年国内旅游总收入已达3.9万亿元,估计将保持较快增长;2030年我国健康办事业的总规模将达16万亿。宏大的市场容量为恒大新家当成长供给了巨大的空间。其次,恒大房地家当务多年来累积的客户资本,也将成为其新家当成长的重要动力。恒鸿文为国内第一房企的影响力将辐射至其他相关行业,品牌效应有助于恒大进行新家当拓展。再次,今朝三人人当成长初见成效:恒大旅游已有成功案例,海花岛的扶植已达世界顶尖水平;健康家当已与美国布莱根和妇女病院(哈佛医学院附属教授教化病院)合作打造博鳌恒大国际病院,成功将国际顶尖医疗资本引入国内;在金融家当,恒大已参股、控股了银行、保险、互联网金融,并购仅一年多的恒大人寿排名大幅上升至16位。总结:我们认为,高杠杆经营模式并非贬义,经由过程合理的负债经营,能攫取更大的利润空间,假如同时包管足够的账面现金以及稳定的发卖回款,企业的资金安然就能获得保障,也能实现稳健高速成长。这一点上,恒大持续增长的发卖业绩无疑作出有力的回应。1997年,西樵山会议附:许家印讲话全文实现结构 向下扎根 向上成长 再次腾飞各位引导,各位同仁:正月十五还没有过,还算是新年,首先祝人人新年快乐,家庭幸福,万事如意!2016年恒大集团全体员工在各级引导的带领下,日夜奋战,忘我工作,努力拼搏,实现发卖3700多亿、12月31日账上现金余额跨越3000亿、总资产跨越1万亿,各项经济技巧指标创历史最高水平。我们成为世界最大的房地产企业,并跻出身界500强。恒大多元化的成长,经由八年的探索、调研和投入实践,已经形成以民生地产为基本,金融、健康为两翼,文化旅游为龙头的成长格局。我在这里正式宣布:第一,恒大集团已完成多元化成长的家当结构。第二,恒大集团已完成由“房地家当”向“房地产+办事业”的转型。第三,恒大地产2017年开始由“规模型”向“规模+效益型”转变。即为“两个完成”和“一个开始”:第一个“完成”,就是恒大已经完成多元化成长的家当结构。世界著名大型企业,都是在主业成长到一定阶段的时刻,向多元化进行成长,例如韩国三星、美国通用、德国西门子等。恒大也不例外,八年以来,我们曾在文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等家当和领域进行调研、探索和实践,最终我们形成了四人人当集团——地产、金融、健康、文化旅游,这意味着恒大多元化结构已经完成,我们在多元化方面不会再像以前那样在新的家当、新的领域做大量的调研、探索和投资。第二个“完成”,就是恒大已经完成了成功转型,即由原来单一的“房地家当”成长成为“房地产+办事业”。为什么是“+办事业”?恒大健康是办事于白叟,恒大旅游是办事于少年儿童,恒大金融是办事社会,“房地产+健康+旅游+金融”,也就是“房地家当+办事白叟的家当+办事儿童的家当+办事社会的家当”。恒大的办事业是围绕着中国13亿人口、全世界1/4人口的宏大需求开展的,事实上也为中国的经济成长、为拉动内需作出供献。“一个开始”,就是恒大地产由“规模型”开始向“规模+效益型”转变。恒大地产以前20年,实施规模取胜的成长计谋,围绕规模迅速地成长,去年发卖已经近4000亿,规模已经异常大,从今年开始,保持规模适度增长,重点重视增长质量,增加效益,开始实施“规模+效益”的成长计谋。以效益为中间,这是企业的属性,所以恒大地产今年开始要由“规模型”向“规模+效益型”转变。第一部分 恒大地产二十年向下扎根,就是要将基本打牢、要夯实基本。地产是我们的主业,是我们的基本,首先要谈主业的成长,所以简要回想一下恒大地产的二十年。恒大地产是1996年6月份在广州注册。1997年3月1日,我们在西樵山召开了20人的第一次全体员工大会。不能小看这20人的全体会议,恒大成长的计谋、目标、文化、治理以及部队扶植等很多重大决策都是在这个会议上决定的。一、确定了“质量树品牌、诚信立伟业”的恒大批旨,“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的恒大精神和“精心策划、狠抓落实、干事高效”的恒鸿文风。这些都是在西樵山会议上确定的,到现在一个字都没改,代表了恒大的精神和文化。二、明确了恒大部队扶植的标准。员工入职要求是本科以上学历、五年以上的专业工作经验、勤奋好学的工作狂。现在本科生多了,但在当时来说标准异常高。正因为当时我们明确了这样的员工部队扶植门槛、高度重视部队扶植,才有恒大今天89000多人的高本质员工部队,以及优秀的引导团队。三、完善了恒大从严治理的各项规章轨制3000条,包括约束机制、鼓励机制等各方面要求,代表了我们的企业治理文化。当然现在我们的规章轨制已经上万条了。四、建立了与时俱进的鼓励机制和约束机制。我们提倡员工无私奉献,这是公司需要形成的一种文化,然则我多次在引导干部会议上,要求各级引导必须关爱、关心员工,员工的福利待遇不能低,各类保障要先行。同时,从企业治理角度,我们一开始就确立了重奖重罚、从严治理的原则,建立鼓励机制和约束机制,尤其在监督约束方面,当时就成立了监察室,成为恒大组织架构中最老牌的一个部门,一向到现在。五、创立了恒大独特的“目标计划治理”体系。治理学上,平日目标治理和计划治理是两个自力章节,恒大将两者合一。所以,恒大的计划都是带有目标性的,恒大的目标计划治理是独特的,成为恒大多年来保持高速增长的一大法宝。六、制定了“艰苦创业 高速成长”的第一个“三年计划”,并开始实施以“规模取胜”的成长计谋。当时我们从零开始,要成长就必须采取“规模取胜”的计谋,当时我们的产品定位为“小面积、低价格、低成本”,完成了企业成长最基本的积累。经由三年的努力,1999年恒大从2000多家房地产企业,成为广州十强企业。2006年,成为中国房企20强,2009年11月在香港成功上市。去年,恒大成为全世界第一大房企,跻出身界500强企业。在恒大的成长过程中,2007年到2016年,是恒大高速增长的十年,是恒大跨越成长的十年,是恒大品牌致胜的十年。要讲恒大这十年的高速成长,就要再往前简单回想一下恒大为这十年打基本的2003、2004、2005年,也就是第三个“三年计划”时代所实施的重大举措。一是在治理方面实施了慎密型的集团化治理模式。这一模式确保了恒大向全国的高速拓展中实现成本控制和质量管控,更重要的是确保了恒大在高速增长过程中治理不滞后。企业往往因为高速增长发生治理失控,这是所有企业的通病。然则恒大在这之后的十年高速成长,证实这一治理模式是异常准确的,是恒大拓展全国、快速增长的重要保障。恒大慎密型集团化的治理模式,就是公司在上马项目、计划设计、材料供应、招投标、预决算、工程治理、质量治理、发卖、交楼等方面由集团进行直接严格把控,由地区公司履行实施,形成慎密型治理,包管了恒大高速增长中治理不滞后。二是在运营方面采用了统一计划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营模式,确保成本控制和产品品德的均好性和一致性。我们在材料供应上采取集中配送,所有材料都是国内外著名品牌。当时我们规模小,要求材料供应必须是中国前三强企业和国际著名品牌。现在规模大了、项目多了,两三家供应商已不能知足我们的大量需求,于是我们将范围扩大到国内外前十大著名品牌。材料统一供应的标准化运营是恒大成本控制和产品品德有力的包管。三是打造精品,实现产品进级换代。我记得异常清楚,2004年5月1日,我们砸掉金碧世纪花园耗资切切但不相符精品标准的中间园林,虽然价值异常大,却唤醒了全体员工的品牌和精品意识。当时为了实现产品的进级换代,因为样板房的装修,我们多次处分了包括材料供应、招投标以及营销的一大批引导。为什么要这样做?因为从原来小面积、低价格、低成本产品转变为打造精品,需要全体员工在短时间内转变思惟,树立精品意识,当然这需要一定的过程,在当时而言这个转变照样异常艰难的。四是确立了全精装修交楼的民生地产定位。我们打造精品,确保产品品德的同时,以高性价比的产品让利老庶民,确立了恒大民生地产的产品定位。同时,我们前瞻性地实施了所有项目全精装修交楼的大计谋,进一步明确民生地产定位,契合老庶民的刚需,今朝我们仍是行业独一一家全部精装修交楼的大型房企。2003年至2005年的第三个“三年计划”为恒大2006年向全国拓展奠定了坚实基本。比较2006年与2016年数据,恒大主要的经济指标都实现了150-220倍的增长,创造了企业成长的世界事业:主要经济指标:发卖额由2006年的17亿,增长到2016年的3734亿,增长220倍,现金余额由20亿增长到3043亿,增长152倍;纳税总额由2.1亿增长到约334亿,增长159倍;总资产由78亿增长到2016年大幅跨越一万亿,增长估计也跨越150倍。其他相关指标:进入的城市由7个增长到210多个,增长约30倍;项目数量由21个增长到600多个,增长约30倍;员工数量由2634人增长到89330人,增长34倍;解决的就业人数由 3万人增长到170多万人,增长约57倍;恒大二十年来,房地产开辟已进入4个直辖市,所有省会城市及大部分二线城市,160多个经济比较蓬勃、人口在50万以上的三线城市,没有进入四线城市。取得辉煌业绩的同时,也让老庶民实现了宜居妄想,为城市扶植作出了供献。更重要的是,恒大形成了领先其他企业的部队扶植、轨制扶植、文化扶植的体系,这三大扶植是企业最基本、最基本和最重要的扶植,为恒大再次腾飞奠定了坚实而强大的基本。第二部分 恒大多元化成长我们要打造百年迈店,我们要成长为参天大树,我们必须赓续夯实房地家当基本,实施多元化成长。8年前,我们开始实施多元化成长计谋,组建了宏大的调研团队,开始在文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等多个领域,进行大量的调研和分析。按照恒大当时的多元化成长办法,弗成能一会儿在所有领域展开,只能优先选择前景最好的家当进行探索和实践。所以我们首先锁定旅游业,我们研究后认为,中国作为一个13亿人口的大国,跟着改革开放以来的经济高速成长,老庶民生活水平的赓续提高,旅游的需求会越来越大,旅游家当既能拉动内需,又有广阔的前景,于是我们5年前也就是2011年,开始进入旅游业的投资,开始计划海花岛的填海工程和外形。为什么叫海花岛?我们设计的中心的花形岛是海南的省花“三角梅”外形,两边的二号岛、三号岛设计的是浪花外形,所以叫做海花岛。我们在旅游家当上的定位异常高,海花岛计划总投资达1600亿,定位世界级、跨世纪级的文化旅游胜地,2011年开始计划,到2015年7月1日,也就是一年半前我们就已经周全完成了7.8平方公里填海,今朝28种业态已周全动工,首期工程正轰轰烈烈地施工。海花岛每一种业态都达到世界顶级水平,包括世界童话主题乐园、上万种生物的海洋世界、近200项游乐举措措施水上乐园、世界最大国际会议会展城、全球最大酒店群、博物馆集群、华夏影视基地、温泉城、超大型购物中间、商业街、酒吧街、美食街、大剧院、音乐厅、片子城、民俗表演广场、水上表演、中间公园、植物园、婚礼庄园等,主体工程已基本落成,估计明年开业。恒大的文化旅游家当不是只建一座海花岛,而是要斟酌若何结构全国、走向世界,这就需要有主打产品。经由过程几年探索实践研究,最后我们得出的结论是:对于有13亿人口、经济蓬勃的大国,市场缺少儿童乐园。中国今朝有3000多个乐园,但针对儿童的规模大、档次高的儿童乐园异常缺乏。针对这一情况,我们将恒大童世界定为恒大旅游家当的主打产品,作为咭片,作为品牌,结构全国,走向世界。恒大童世界定位明确,是面向2岁-15岁少年儿童群体,全室内全季候开放、规模大、档次高、弘扬中华文化的主题公园。我们知道,中国除了海南、广东之外,大部分地区的冬天,室外游乐举措措施无法应用,冰雪气象也不宜室外玩乐,所以,我们打造的是全室内、全季候开放的的主题公园,而且规模是世界最大的,游玩3-7天才能把游乐项目玩遍。档次上,我们要求将全世界设备最成熟的、最好的、科技含量最高的儿童游乐项目汇聚在一路,做成档次最高的主题公园。是以在计划设计上,我们请了世界最顶级的七位设计大师坐镇恒大,他们的代表作品包括迪士尼、全球影城等世界上最好的主题乐园,这些设计大师带着团队进驻恒大进行项目设计,人人可以随时沟通。这意味着恒大童世界要在计划设计方面花鼎力气、花大工夫,真正打造世界规模最大、档次最高、面向少年儿童的主题公园,同时,还要能够弘扬中国五千年文明,中国文化、中国历史,不仅为少年儿童游乐办事,还要为他们的健康进修办事。跟着中国老龄化的趋势日益明显,养老问题对中国来说是一大难题。所以摄生育老需求异常大,养老家当是一个异常大的家当。恒大健康定位是为白叟办事,但中国企业在这方面的探索今朝还没有特别成功的案例。我们认为,越是在没有成功案例的情况下,越是机遇。恒大健康经由过程这两年的运营,围绕摄生育老这一巨人人当,结合美国太阳城、德国阿尔伯蒂纳医养综合区、日本港北新城及国内成功经验,计划恒大摄生谷,真正为中国白叟的摄生育老供给异常好的产品、异常好的办事。恒大健康家当打造的恒大摄生谷,将成为围绕医疗、医养、医美、预防、保障、治理于一体的摄生育老圣地,今朝已经开工3个。作为恒大摄生谷配套的国际病院,也就是我们与美国布莱根和妇女病院(哈佛医学院附属教授教化病院)合作的博鳌恒大国际病院,今朝外立面完成,正在进行装修和园林施工。这是我们与国际顶尖病院合作的肿瘤病院。病院所在地海南博鳌乐城,是国务院批复设立的健康医疗先行先试区,国内很多弗成以用的医疗设备、医疗器械、药品等,这里可以先行先试。我们与美国的布莱根、丹娜法伯癌症研究院等一路合作,就等于把美国的肿瘤医疗技巧直接引进中国。这个国际病院一定能为中国医疗事业成长、对中国肿瘤医疗技巧的提升做出巨大的供献,今朝国际病院基本落成,计划6月份开业。下一步,我们还要办国际顶尖的综合病院,要为恒大摄生谷奠定宏大的医疗资本基本。金融家当,我们已参股、控股了银行、保险、互联网金融。几年来,恒大多元化成长经由了大量的付出,对多个领域、多个家当进行大量的调研、投入、探索和实践,最终所选择的三大办事家当,既是办事需求异常大的家当,也是成长潜力异常大的家当,也是拉动内需的家当,所以恒大的成功转型,一定能为中国的经济成长做出一定供献。第三部分 恒大2020年奋斗目标到2020年,恒大内部的奋斗目标是,地产、金融、健康、文化旅游四人人昔时发卖收入超一万亿,总资产超三万亿,年利润超600亿。第四部分 恒大2017年目标地产集团实现发卖4500亿,实现核心净利润243亿。金融集团要实现参股、控股银行、保险、证券、信任、公募基金、互联网金融等金融全牌照。旅游集团要周全推进海花岛主体扶植工程。健康集团要实现恒大国际病院高标准开业,恒大摄生谷周全开工6-8个。第五部分 2017年重点工作2017年是恒大集团第七个“三年计划”的收官之年,也是为2018-2020年的第八个“三年计划”奠定基本的一年,是恒大集团由“房地家当”向“房地产+办事业”转型后的第一年,也是恒大地产由“规模型”向“规模+效益型” 开始转变的第一年。虽然恒大各方面的治理、运营都异常顺利和正常,但这里照样要重点强调以下六个方面重中之重的工作。一、夯实基本,稳健快速持续成长。我们已经强调要夯实房地产基本,在多元成长的过程中,基本是很重要的。房地产就是恒大最大的基本,只有这个基本稳固了,才能包管向上成长的速度和稳健度。所以说,夯实房地产基本,是其他三人人当成长的基本。尽管今朝房地产市场的供应量异常大,人均栖身面积也已经不小了,但中国是13亿人口的国家,住房的总需求量照样很大的,往后几年这个需求量也不会有明显的削减。这是因为中国的城镇化扶植以及农村人口城市化,都邑形成宏大的需求。2016年,全国房地产发卖额有34.8%的增长,总额达11.76万亿,发卖面积也有22.5%的增长, 达15.73亿平方米。我判断,未来两到三年,总的成交量还会持续增加,跟着人均面积越来越大,3-5年后市场总需求会开始下降。然则无论如何下降,对龙头房企而言都是没有问题的。恒大去年发卖尽管已经达到3700多亿,但在全部市场中的占比也仅约3%阁下,占比并不高,增长的空间还很大。房地家当对恒大来说永远是旭日家当,是以要进一步的做大做强房地家当,果断不移地夯实基本,奠定好多元化成长的基本。2017年我们要实现4500亿的发卖目标,比去年增长20%阁下。刚才讲了,从今年开始我们房地家当要实施“规模+效益”的计谋,所以往后几年的增长控制在20%阁下是异常科学和合理的。以前几年一向在高速成长,房地产发卖2014年增长31%,2015年增长53%,2016年增长85%,在宏大基数下取得如斯高的增长是很惊人的,是世界事业。今朝我们的规模已经如斯之大,在这个基本上未来2-3年保持20%阁下的增长已经异常厉害,假如按这个幅度计算,我们2020年的发卖额将会达到7500亿。既然2017年开始是效益年,就要以效益为中间,在包管20%阁下规模增长的同时,又要确保效益的增长,这就需要加强各方面的工作。我们要提升效益、要提高增长质量,那就必须从大上项目开始,当然,包括计划、设计、招投标、材料供应、工程治理、营销和物业治理等各方面我们都要进一步提升治理水平,才能确保今年4500亿的目标顺利完成,并实现效益年。如何包管既在宏大基数的基本上实现20%阁下的年增长,又能稳健经营?我认为,要快速成长,必须大上项目,没有项目根本谈不上发卖、谈不上成长。但上马项目会带来什么问题?我们知道,大量的项目就得沉淀大量的资金,对企业而言,就会带来负债率的上升。恒大多年来一向在高速增长,大量增加项目、增加地盘贮备,所以就沉淀了大量现金在项目上,带来较高负债率。房地产企业要增长快,就要地盘多,就要沉淀资金,负债率弗成能不高。负债率高对企业来说就存在风险,在快速成长中要保持稳健经营就要控制风险,恒大二十年来的做法一向是“现金为王”,保持充足的现金流。这样就可以规避企业成长过程中,因为增长快、项目多、资金沉淀大,导致负债率高而带来的运营风险。截至2016年事尾,恒大账上现金余额跨越3000亿。成长是硬事理,我们看到很多企业,因为不上马项目而慢慢萎缩。而恒大成立20年,从零开始成为世界第一大房企,就是我们始终死守成长是硬事理及现金为王的经营理念,确保了公司稳健快速成长。房地家当不像其他家当,投入的资金主要用于购买地盘,地盘贮备是赓续升值的,我们算过一笔账,假如恒大的土储按买入的价格卖出变现,净负债率就是40%以下,假如按市场评估价变现,那么恒大净负债率就是10%以下。恒大金融、文化旅游、健康三大新家当的成长,更要死守“稳健第一、成长第二”的原则。新家当的成长过程中,大大小小决策都必须以稳健为主,确保没有任何风险的情况下,才能做大量的投入。三大新家当,我们年前对组织架构、治理架构,包括人事安排进行了调剂,尤其是部队扶植,这两年花了很大的力气在上面。去年事尾健康集团、旅游集团、金融集团都从集团总部抽调了一大批的力量,也从社会引进了很多优秀的人才。现在三人人当的治理架构、组织架构都已经异常清晰,各项轨制也异常完善,那么在每个家当的经营过程中,稳健都是第一位,成长是第二位,这是最基本的原则。尤其是金融集团,要从严把控风险,把风险控制当成天大的事来抓。特别是投资端,要建立异常完善的风险把控体系。恒大人寿必须坚持“保险姓保”的成长理念,必须坚持经久投资、价值投资和稳健投资的基本理念,只有这样,恒大人寿才能够保持经久持续健康的成长。恒大人寿去年取得了异常辉煌的成就,美中不足的是万能险占比过高。我们要下决心调剂营业的产品结构,把风险保障型和经久储蓄型原保费占比提上去,保监会要求保险公司原保费占比不得低于30%,现在我们公司内部要求恒大人寿原保费收入不低于50%,力争实现60%,这个要乞降标准异常高,但这是恒大人寿做大、做强、可持续成长的基本。我们要将恒大人寿成长成为稳健合规经营的典范,要将恒大金融办成办事于实体,办事于庶民,办事于社会的金融集团,毫不允许恒大金融成为恒大的融资平台。以前是这样,现在是这样,将来也是这样,这是最基本准则。二、进一步强化治理,提高效益房地家当是我们的主业,也是今朝规模比较大的家当,2017年我们要求房地家当核心营业利润要实现较大幅增长,新的三人人当金融、健康、旅游要全部实现盈利。恒大地产核心营业利润要实现243亿的目标,我们必须进一步加强治理,降低成本,提高效益。第一个方面是打造环节精品。房地产开辟扶植涵盖上马项目、计划设计、招投标、材料供应、工程扶植和质量以及落成交楼等各个环节,每一个环节都很重要,我们要向每一个环节要效益。上马项目环节,地盘成本能降一点就降一点,能降一点就是一点;计划设计环节,要进一步优化设计,包括单体计划,比如裙楼部分哪些放公建,哪些是配套,哪些是可售的,甚至一个商号的面宽若干,进深若干,都邑影响到我们的最终效益。我们不止要向地盘成本、计划设计要效益,还要向招投标要效益,向材料供应要效益,向工程扶植和质量要效益。总之一句话,我们要向每一个环节要效益,在每一个环节上打造精品,向精品要效益。第二个方面是向办事要效益,包括我们的售后办事及物业办事,尤其是物业治理办事,今年治理要上大台阶,要进一步提升物业治理的品牌,物业办事的质量。经由过程提升我们的办事来提升恒大产品的附加值,从而提高我们的效益。第三个方面是要降低我们的“三大费用”——营销费用、治理费用、财务费用。这三个费用是比较高的,高的原因是因为这几年业绩连续高速增长,而房地产的营业收入及利润的核算是以交楼统计的。平日,昔时交楼量是前一年发卖额的80%到90%,比如2016年我们发卖额是3700多亿,营业收入可能是2000亿阁下,在计算本年利润时,实现3700多亿发卖所产生的营销费用、治理费用、财务费用却要摊在到这2000亿上。是以,发卖的高速增长,直接带来这三大费用的上升,这是客观原因。不过从主观来讲,这三大费用也切实其实需要强化治理。首先,我们的营销费用是比较高的,主要原因是发卖大幅增长,响应的广告、活动策划等营销推广费用大幅增加。从今年开始,我们要在包管发卖的前提下,千方百计合理地降低营销推广费,这是很有潜力可挖的。其次,我们的治理费用也要进行有效控制。治理费用最主如果员工薪资,在这方面要实施科学、合理的鼓励机制和约束机制。后面我将会讲到,这里不再胪陈。别的,我们的办公费、差盘川盘川也很高,春节前,我们研究完善了行政办公、出差等相关轨制,接下来各家当、各部门要严格履行。第三,要管控好财务费用。一是要降低融资成本,我们的平均综合融资成本还有进一步下降的空间,利率降一个点就能省几十亿的融资成本;二是要提高存款利息,我们账面上有3000多亿的存款,利息增加1个点我们一年就能多30亿的利润。总之,从今年开始,我们要加鼎力度降低财务费用,公司规模大,稍微紧一紧,就能省几十亿,这就是利润。2016年上半年,扣除汇兑损失后,我们的核心营业利润率为6.3%,在行业算是偏低。从今年开始,我们的内部目标是核心营业利润率每年提升2%到3%,要连续保持两到三年。2017年是效益年,我们一定要经由过程打造环节精品、提升产品附加值以及降低成本来提高效益,争取到今年事尾实现全年9-10%的核心营业利润率。恒大一向坚持民生地产的理念,坚持让利于民,要在保持合理利润的前提下少赚或者不赚老庶民的钱。我以前讲过,恒大的利润主要来自于各大计谋合作伙伴的让利,包括材料供应商、建筑和装修单位等,我们有的材料供应价仅是市场价的3至4折,我们的主体施工单位、精装修施工企业的利润也很薄,跟市场其他企业比拟,起码少赚了3-4个百分点。三、强化治理,进一步完善鼓励机制成立20年来,恒大建立了一套行之有效的目标计划治理模式,这种独特的治理模式是把计划治理和目标治理结合在一路,所有的计划都是带目标性的,这是恒大多年来始终高速增长的一大法宝。我们的目标计划治理体系异常完善,尤其是在房地家当,现在有十几大指标,我们对所有的指标都进行了量化。例如工程扶植进度方面,今朝恒大二十层以上在建的楼宇有8000多栋,我们对每一栋楼到月底达到的工程进度、对每一栋楼的优良工程达标率等,都进行了量化。这么大规模的治理,我们可以考核到每周。除了工程进度和工程质量,我们对开辟报建完成率、发卖完成率、招投标完成率、交楼完成率、维保修完成率等指标也进行了量化,而且将公司治理的各项指标量化到各地区公司,量化到项目,量化到岗位,量化到人,并且根据量化的指标实施考核。恒大目标计划治理的模板和信息化程度异常高,计划、目标都分化到年、分化到半年、分化到季度、分化到月,分化到周,每周的例会都可以统计当周十几大指标的完成率情况,这为我们完善考核机制、鼓励机制和约束机制奠定了优越的基本。从今年开始,我们在完善鼓励机制方面有几大思路,而且已经下发文件开始实施了。对于四人人当集团,总部中间一把手以上引导要按照季度进行奖罚,也就是说,浮动工资和奖金纳入季度考核,根据季度工作的完成情况进行奖罚,总部员工也要跟着引导班子进行奖罚。当然,我们是以奖励、鼓励为主,除非工作做得特别差才进行扣罚。为什么要按季度进行考核?因为四人人当集团总部是治理机构,承担治理、监督和办事三大本能机能,让家当集团总部背上很多单项经济指标,就会出现运动员和裁判员不清的问题,所以我们只能按季度对家当集团总部进行考核。对于地产集团各地区公司,今年我们开始实施全员浮动工资、奖金与利润挂钩,将原来的发卖奖、利润奖统一合并为效益奖进行考核。将浮动工资、奖金和效益挂钩,是企业治理经常运用的鼓励办法,以前我们处在成长的过程中,不具备这样的前提,现在恒大运营20年了,已具备挂钩利润考核的前提,今年又是恒大的效益年,所以我们决定开始实施浮动工资、奖金与利润挂钩的办法。斟酌到各地区公司之间的差异,我们将地区公司划分为特大型公司、大型公司和中型公司三个级别,让一致级其余公司互相PK,也就是说,将同级别公司所有员工每月浮动工资和奖金的总额作为效益奖,根据当月利润进行再分配,利润越高效益奖越高,利润为负数时不介入分配。此外,我们设置了发卖、融资、开辟报建、工程进度、工程质量、设计质量、工程结算、物业维保修等13个额外的单项奖,根据工作完成情况进行排名,对地区公司响应部门全员进行奖罚,并对分管营销、开辟、工程、资金、投资、设计、招投标、物业的八名副总进行严格考核,每月排名前六的涨1-2级工资,排名后六的降1-2级工资。今年我们还要开始考核招投标的成本降低率,这是过往20年都没有下鼎力气抓的方面,在这里我还要特别提醒,降低招投标的发包成本,前提是要包管施工单位的实力和水平。四、加强监督治理,强化约束机制恒大20年,形成了异常好的恒大文化,包括恒大的作风和恒大的精神等,加上公司从严的治理,恒大形成了异常好的工作氛围,这是综合治理的结果。我们异常重视强化约束机制,这为公司的作风扶植、文化扶植、部队扶植发挥了很好的感化。比如说,袭击官僚主义办公室2016年共处分官僚主义、形式主义行为1869人,个中解雇52人,降职免职131人,经济处罚1686人,这说明我们在约束机制高低了很大的功夫,治理异常严格。在杜绝破绽方面,恒大在1997年3月1日的西樵山会议上不仅确立了超前的约束机制,同时成立了监察室。监察室在恒大20年的成长过程中,在杜绝破绽方面起了很大的感化,仅2015年及2016年两年就合营司法机关依法拘留、逮捕、判刑78人,个中内部43人,外部35人。恒大的约束机制,对于包管公司的健康成长,树立优越的企业文化起到异常重要的感化,但也存在需加强自身扶植等问题。今年,我们要进一步强化监督治理,加强监督监管部门自身的扶植及加大监督检查力度。一是加强监督监管部门自身的扶植工作。要加强监察室、袭击办、巡视一室至巡视六室、金融稽查查察查察中间、治理及监察中间、招投标监察中间、预决算审计中间、财务审计中间、民工权益保障中间等相关部门的自身扶植,防止“灯下黑”。为此我提六点要求:1、要加强进修,进修营业,进修律例,自强自律,打铁要自身硬。2、要坚持原则,量力而行,做到查不清楚不放过,责任不明不放过。3、要敢担当,敢碰硬,对事纰谬人。4、要发明问题,解决问题,理顺治理,谁发明、谁解决、谁理顺。5、要自我约束,自我监督,从严内部治理。6、要作风正派,纪律严正。二是进一步加大今年的监督检查力度。1、要深入持久地开展“袭击官僚主义”和“依法惩办内部蛀虫”的两大运动。从2014年开始,两大运动已经开展了三年,今年我们要持续深入开展。关于这两大运动,原来有很多文件,下一步要针对今年的情况,持续深入开展这两大运动,并下发有关的规定和文件。2、要加大巡视一室到巡视六室的巡视力度,实现全覆盖、全方位的巡视。所谓“全覆盖”,就是要覆盖公司四人人当集团、所有下属公司、所有地区公司以及所有本能机能部门;“全方位”,就是要巡视到单位和部门方方面面的工作,包括轨制扶植、轨制履行、人事治理等都要巡视。今年上半年,巡视一室到六室要先巡视材料公司、园林集团、足球黉舍、监察室、治理及监察中间和财务中间,下半年要巡视地产集团的各地区公司。3、要加大各家当各专业的监察监管力度,要加大金融集团、旅游集团和健康集团的监察监管力度。在地产方面,对于招投标、预决算、财务等,招投标监察中间、预决算审计中间、财务审计中间要加鼎力度进行专项检查,别的金融集团要加大稽查查察查察力度,尤其是投资风险以及合规性的稽查查察查察力度。4、民工权益保障中间要进一步加大对民工权益保障的工作监察力度。我们合作的施工单位有1000多家,有10000多个班组,130多万民工。民工的工资、奖金能不能按时拿全拿齐,民工各方面的社会保障,各类保险该买的有没有买,民工的安然等方方面面,我们要对这1000多家施工单位进行监督和检查,要深入到10000多个班组中懂得民工权益是否获得保障。民工权益保障中间成立了九年,工作做得很好,尤其是每年春节,包管了民工的工资按时如数地发到手。今年要进一步加鼎力度,加强民工权益保障工作。五、做好大方的扶贫工作大方是贵州省毕节市的一个贫苦县,110万人口,个中18万贫苦人口。我们从2015年12月1日开始结对帮扶大方县,计划三年无偿投入30亿,每年投入10个亿,到明年事尾实现18万贫苦人口全部稳定脱贫。家当扶贫方面,现在已扶植277个家当化基地,6700个蔬菜大棚,引进了27家高低游龙头企业。易地搬家扶贫方面,第一期建了10个新农村,第二期工程又建了40个新农村。教导扶贫方面,已扶植11所小学、13所幼儿园、1所完全中学和1所职业技巧学院,现在基本全部落成。吸纳就业扶贫方面,恒大已吸纳大方县10738人在恒大集团和合作伙伴中就业,就业人员年人均工资42000元。特困群体生活保障扶贫方面,组织集团员工“一助一”,赞助了4993个儿童。今年过年,员工给艰苦儿童寄了书包和进修资料,寄了棉衣和年货等。总之,恒大扶贫工作做得异常好,尤其我们常驻大方300多人的扶贫团队,工作异常艰苦,做出了巨大供献。下一步我们务必抓好大方扶贫,重点工作有三个,一是每年10个亿的扶贫资金,今年10个亿本月20日前捐赠到位;二是今年6月30日前,两批共103项重点工程全部落成交付。三是力争今年事尾让80%的贫苦人口初步脱贫,到明年事尾实现18万人口全部稳定脱贫。经由过程帮扶大方县的实践,我们已探索出一条企业帮扶一个贫苦县精准扶贫、精准脱贫的新门路,我们计划今年开始再帮扶一个贫苦县,有信心、有决心到2020年前赞助更多的贫苦老庶民稳定脱贫,为决胜脱贫攻坚作出应有供献。饮水思源、回报社会,是民营企业应尽的社会责任。20年来,我们一向积极实行企业公民义务,累计为民生、扶贫、教导、环保、体育等慈善公益事业捐款100余次超42亿元,并连续七年荣膺中国慈善领域最高政府奖“中华慈善奖”。今年,我们要持续投身慈善公益事业,为促进社会调和进步作出应有供献。六、加强党建工作2002年,恒大集团率先成立广州市第一家民营企业党委。十五年来,恒大党委赓续加强党建工作,各级党组织及广大党员干部在恒大成长过程中发挥了重要感化。今朝公司在岗党员7756名,基层党组织63个。我作为恒大集团党委书记,我十分清楚党建工作的重要性。今年,我们要进一步抓好党组织覆盖和党的工作覆盖,加大党员成长力度,加强基层党组织扶植,把党支部建在项目上。充分发挥党组织在员工部队中的政治核心感化、在企业成长中的政治引领感化,要果断不移地进修、贯彻以习总书记为核心的党中心路线、方针、政策,周全做好企业的部队扶植、轨制扶植和文化扶植。同志们,以前二十年,恒大创造了异常来之不易的辉煌业绩,现在我们已经站在新的历史起点上,必须果断不移地夯实基本,做大、做强、做实、做精四人人当,让我们鼓足干劲,齐心合力,努力拼搏,为实现恒大的再次腾飞而努力奋斗! 责任编辑:宋国文微笑流汗难过爱慕愤怒流泪相关阅读关键词:许家印海花岛恒大童世界恒大地产恒大集团 恒大地产增资300亿 新进战投闪现两家信寄身影2017-01-05 53家停牌国企憋大招:国企改革"八仙过海"2017-01-05 铺路A股借壳 恒大地产引资300亿2017-01-03 恒大系称计谋投资梅雁吉祥 短期内增持、清仓、举牌引关注2016-11-17 恒大通知布告持续增持万科耗资187.7亿元 今朝已持股8.285%2016-11-10 恒大:入股万科资金全是自有收入2016-08-31 恒大卖房一年不如炒股三月 累积浮盈超130亿元2016-08-17 廊坊成长股东大会疑遭恒大狙击 修改公司章程议案被否2016-08-11 恒大解答上交所问询函 不消除取得廊坊成长实际控制权2016-08-11 中融信任否认为恒大募资购买万科股票2016-08-09 复制网址打印收藏分享到:0 今日推荐 中共中心举行纪念周恩来同志诞辰120周年座谈会 习近平揭橥重要讲话 中共中心举行党外人士座谈会和民主协商会 习近平主持会议并揭橥重要讲话 今年怀化市将扶植361个市级重点项目 怀化市启动企业专利奖申报工作 3月16日前可申报 出力打造国民知足的公安部队 怀化市公安工作会议召开 怀化宣布中小学春季开学收费“九条禁令” 南国雪峰牵手美丽湘江 生态文化旅游计谋合作座谈会举行 过年, “怀化人”的别样情怀 (上) 2018年,怀化市新增义务教导学位2万 公益广告|中华有福 明礼是福 浏览 评论 新闻排行 1怀化市举行2018年离退休干部迎春座谈会 彭国 2打好精准脱贫攻坚战丨怀化新闻网专题 3俄出事客机2个黑匣子均已被找到 专家已开始解 4中方县:舞龙迎新春 5图说怀化|芷江碧涌镇哨田村王沙侗寨村民欢天 6怀化首届收集文化节“火”了一座千年古镇!记 72018收集媒体新春走基层——甜甜的怀化年丨怀 8怀化慈善总会联袂怀化红雅病院开展免费手术 9许达哲在怀化调研精准脱贫、看望慰问艰苦群众 10通道联团村大年节“村晚”真精彩 1鹤城城管清除51处重点区域积雪 2怀化市传达进修省“两会”精神视频会议召开 3怀化市举行2018年离退休干部迎春座谈会 彭国 42018春运进行时|旅途中请照顾好孩子! 590后湘妹子捐献造血干细胞跨洋救助美国患者 6芷江丨微视频:这里是芷江 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